Betaal je iedere maand teveel hypotheekrente?
Betaal je op dit moment een rente die veel hoger is dan de actuele rente? Is je huidige rentevasteperiode nog niet afgelopen? Ben je niet van plan om te verhuizen? Dan kun je misschien toch besparen op je hypotheek door deze over te sluiten. Hier zijn wel kosten aan verbonden. Het is dus de vraag of de voordelen van oversluiten opwegen tegen de nadelen. Dit is afhankelijk van een aantal factoren die we hierna bespreken.
Wanneer is oversluiten interessant?
Er zijn een aantal factoren die van belang zijn om te onderzoeken of het oversluiten van jouw huidige hypotheek naar een lagere rente interessant is:
- Soort hypotheek
- Kosten die je moet maken voor het oversluiten
- Resterende looptijd van de rentevaste periode
Oversluiters besparen flink
In de praktijk blijkt dat veel oversluiters inderdaad flink besparen door hun hypotheek naar een lagere rente over te sluiten. Besparingen tussen €800 en € 1500 per jaar (bruto) zijn geen uitzondering.
Soort hypotheek
Het oversluiten van jouw hypotheek is niet voor alle hypotheekvormen interessant. Kort samengevat:
Klik op het onderwerp hieronder voor meer informatie
Je hebt een (bank)spaarhypotheek
Het overstappen bij een (bank)spaarhypotheek levert meestal geen besparing op.
Je hebt een hypotheek met een gekoppelde beleggingsverzekering of levensverzekering.
Als je een hypotheek met een gekoppelde beleggingsverzekering of levensverzekering hebt, kan overstappen wel interessant zijn. Advies is wel belangrijk bij het oversluiten van deze hypotheekvorm.
Je hebt een aflossingsvrije hypotheek
Het oversluiten van deze hypotheek kan een besparing opleveren als de looptijd van de hypotheek nog niet teveel tegen het einde loopt (het gaat hierbij om de contractuele looptijd van de hypotheek en niet om de rentevaste periode).
Je hebt een annuïteiten of lineaire hypotheek
Het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek levert doorgaans de grootste besparing op.
Kosten hypotheek oversluiten
Om te bepalen of het interessant is om je hypotheek tussentijds over te sluiten, moet je de kosten die hiermee gepaard gaan helder in beeld hebben. De besparing door de lagere rente moet vervolgens zo hoog zijn dat je deze kosten weer ruimschoots terugverdient. Bij het tussentijds oversluiten van je hypotheek kunnen de volgende kosten van belang zijn:
- Advies en bemiddelingskosten
- Kosten van de notaris (als je jouw hypotheek oversluit naar een andere hypotheekverstrekker)
- Boeterente
Aftrekbaar
De kosten die je maakt voor het oversluiten van je hypotheek (zie hierboven) zijn eenmalig aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die je bent aangegaan om je huis te kopen, te verbeteren of te onderhouden. Als er voldoende ruimte is, kun je ervoor kiezen om de kosten mee te financieren in je nieuwe hypotheek. Het gedeelte van de hypotheek dat nodig is voor de financiering van deze kosten is dan echter niet aftrekbaar.
Boeterente
Heb je bij het afsluiten van je hypotheek een termijn afgesproken waarin je de rente vastzet (rentevaste periode)? Dan loopt de partij waar je je hypotheek hebt afgesloten inkomsten mis als je tussentijds je hypotheek oversluit. Om dit te compenseren brengen ze een vergoeding in rekening, de zogenaamde boeterente. De manier waarop deze vergoeding wordt berekend is inmiddels wettelijk vastgelegd. Hierdoor zijn de regels voor de berekening bekend en kunnen wij makkelijk voor je controleren of de geldverstrekker je niet teveel boeterente in rekening brengt. Dit kwam eerder namelijk regelmatig voor.
De regels voor deze berekening zijn vrij ingewikkeld, maar met deze onafhankelijke tool van Wijzer in Geldzaken kun je zelf al een aardige indicatie krijgen van de hoogte van de boeterente.
Boeterente verlagen
Bij de meeste banken mag je tussentijds boetevrij een bedrag aflossen. Dit is meestal een percentage tussen 10 en 25 procent. Als je over de middelen beschikt, kan het hierdoor interessant zijn om nog even te wachten voordat je je hypotheek oversluit. Je kunt dan aan het einde van een jaar het maximale boetevrije bedrag aflossen en dit herhalen aan het begin van het nieuwe jaar. Je boeterente valt dan een stuk lager uit.
Rentemiddeling
In plaats van de boeterente ineens te betalen, kun je soms ook kiezen voor rentemiddeling. De boeterente wordt dan verrekend in de nieuwe rente. Het nadeel hiervan is dat dit alleen mogelijk is bij je huidige geldverstrekker. Bovendien bieden steeds minder geldverstrekkers rentemiddeling aan.
Resterende looptijd
Hoe dichter je het einde van je rentevaste periode nadert, hoe lager de boeterente wordt. Als je te ver verwijderd bent van het einde van de rentevaste periode, is het vaak niet interessant genoeg om over te stappen. Het is echter per situatie verschillend wat “te ver” is.
Andere leningen oversluiten
De rente voor een hypotheek is over het algemeen lager dan voor een consumptief krediet. Als je nog dure leningen hebt uitstaan, is het misschien mogelijk om deze op te nemen in de nieuwe hypotheek. Je bent dan veel voordeliger uit.