Drie scenario’s
‘Jouw huis is mijn huis.’ Dat was het misschien voor lange tijd, maar na of tijdens een scheiding is dat niet langer een vanzelfsprekendheid. In sommige gevallen wordt het huis verkocht en verlaten beide partners de woning. Maar meestal zal één van de twee de woning kopen. Wat zijn de mogelijkheden en waar moet je rekening mee houden? We lichten drie scenario’s voor je uit. Of een van beide partners in de woning blijft wonen, is meestal een financiële kwestie. Degene die volledig eigenaar wordt, neemt de helft van het huis van de ex-partner en dus ook de helft van de schuld over. Om de ex-partner uit te kopen, is meestal een verhoging van de hypotheek nodig. Gelukkig zijn daar verschillende manieren voor.
Optie 1: het huis kopen en de huidige hypotheek bijstellen
Een van de mogelijkheden om de hypotheek te verhogen, is door de huidige hypotheek bij te stellen. Jouw helft van de hypotheek blijft onveranderd. Daar komt het deel van je (ex-)partner bovenop, met dezelfde voorwaarden en rente als je huidige hypotheek. Maar als de woning meer waard is geworden, betaal je op die overwaarde de actuele rente of marktrente. Voordeel van deze optie is dat de geldverstrekker soepelere voorwaarden mag hanteren en je daardoor een hoger bedrag mag lenen dan wanneer je een nieuwe hypotheek zou afsluiten. Nadeel is echter dat de rente die je betaalt over het oorspronkelijke hypotheekbedrag, vrijwel altijd hoger is dan de actuele marktrente. Je woonlasten gaan dus omhoog. Voorbeeld Stel: jullie hebben destijds samen een hypotheek afgesloten voor 160.000 euro. Jouw hypotheekdeel betreft dan 80.000 euro. Als je het deel van je partner overneemt, krijg je voor die tweede 80.000 euro dezelfde rente. Nu is het huis getaxeerd op 200.000 euro, oftewel een overwaarde van 40.000 euro. Op de helft van die overwaarde geldt de actuele rente.
Optie 2: het huis kopen en een nieuwe hypotheek afsluiten
Je kunt er ook voor kiezen om de volledige hypotheek – dus het deel van jou en van je partner – over te sluiten. Je zegt dan je oude hypotheek op en vraagt een volledig nieuwe hypotheek aan. Aan het opzeggen van de hypotheek zijn boetes verbonden, die variëren van enkele honderden tot enkelen tienduizenden euro’s. Die boete is overigens wel als rente aftrekbaar voor de belasting. Een ander nadeel is dat er strengere toetsingsvoorwaarden gelden en je daardoor mogelijk een minder hoog bedrag kunt lenen. Daar staat tegenover dat je wel van de huidige (lage) rente gebruik kunt maken en de kans groot is dat je uiteindelijk lagere maandlasten hebt terwijl het totale hypotheekbedrag hoger is dan in de oude situatie.
Optie 3: de woning verkopen aan uw ex-partner
- Woonrechten
Als je het huis verlaat terwijl de hypotheek nog op beide namen staat, verlies je niet zomaar de eigendomsrechten, maar in de praktijk wel de woonrechten. De kinderen zien, wat spullen ophalen – zeker als je de sleutel hebt ingeleverd – wordt dan vaak lastiger. Iets om vooraf rekening mee te houden. - RenteaftrekAls de woning nog van jullie beiden is, kun je de woning nog 24 maanden na vertrek fiscaal aanmerken als eigen woning. Vereiste is dan wel dat je meebetaalt aan jouw deel van de hypotheekrente.
- Onderwaarde versus overwaarde Als je afstand wilt doen van je eigendomsrechten en jouw woningdeel aan je ex-partner verkoopt, moet het huis worden getaxeerd. Het verschil tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek wordt tussen jullie beide verrekend. Omdat tegenwoordig de woningwaarde meestal hoger is, houdt dit in dat je ex-partner je moet uitkopen en de helft van de overwaarde aan jou moet betalen. Maar staat het huis onder water, moet je de helft van de onderwaarde juist aan je ex-partner betalen.